«Интеко» проведет редевелопмент промышленной зоны в Бескудникове

На прошлой неделе Градостроительно-земельная комиссия Москвы (ГЗК) одобрила проект планировки территории в Бескудникове, которая сейчас занята высоковольтными линиями электропередачи (ЛЭП), рассказали «Ведомостям» близкие к мэрии источники. Представитель Москомстройинвеста подтвердил эту информацию.

Проект планировки подготовлен на территорию в 197 га, ограниченную МКАД, Алтуфьевским шоссе, Высоковольтным и Полярным проездами и ул. Корнейчука, Плещеева и Бибиревской. В его границы кроме территории подстанции «Бескудниково» и технической зоны ВЛЭП включены смежные территории, которые заняты объектами общественного и производственного назначения общей площадью 675 700 кв. м. После реализации проекта их площадь сократится более чем втрое — до 199 700 кв. м.

На освободившейся территории появятся новые микрорайоны, общая площадь которых составит 1,45 млн кв. м, в том числе 570 800 кв. м квартир. Также планируется строительство социальных объектов (четыре школы, пять детских садов на 660 мест, два медицинских объекта, два ФОКа) примерно на 60 000 кв. м и паркинга на 20 240 машино-мест. Инвестор проекта — «Интеко» Микаила Шишханова, сказал близкий к мэрии источник. Проект планировки был разработан по заказу компании, входящей в группу «Интеко», подтвердил ее представитель. Заявителем указана РИЭСК (см. врез).

Вся территория делится на две части: меньшая, на месте реконструируемой электроподстанции «Бескудниково», является частной собственностью, остальная принадлежит Москве, сказал представитель «Интеко». Точной пропорции он не сообщил. Городская территория после оценки департаментом экономической политики будет выставлена на торги, говорит председатель Москомстройинвеста Константин Тимофеев.

Программа по переносу ЛЭП обсуждается уже давно и ее реализацию ограничивает высокая стоимость таких работ, указывает руководитель направления консалтинга девелоперских проектов JLL Михаил Якубов. В северо-восточном направлении от электроподстанции «Бескудниково» до МКАД проходят шесть воздушных ЛЭП — их перенесут в подземные коллекторы. По предварительной оценке, стоимость перекладки линий составит в ценах 2008 г. около 10,5 млрд руб., говорит представитель «Интеко». По его словам, эту сумму нужно актуализировать к ценам сегодняшнего дня.

На этих территориях возможно строительство жилья не выше комфорт-класса: площадка расположена далеко от метро, а сам район непопулярен среди застройщиков дорогих сегментов, считает Якубов. Район нельзя отнести к пользующимся большим спросом у покупателей, соглашается Валентин Гаврилов, директор отдела исследований рынка CBRE. Однако, продолжает он, большая площадь для девелопмента открывает определенные перспективы: за счет профессиональной концепции и функционального баланса площадей проект можно сделать привлекательным. Инвестиции Гаврилов оценивает примерно в $2,5 млрд.

Масштабная реорганизация промышленной территории в целом отражает стратегию городских властей по редевелопменту промышленных зон в жилые кварталы с развитой социальной и улучшенной транспортной инфраструктурой, комментирует Саян Цыренов, директор департамента рынков капитала Colliers International. Он считает, что плотность застройки невелика и не увеличит нагрузку на существующую инфраструктуру. С точки зрения транспортной доступности стоит упомянуть о программе строительства дублеров МКАД, в рамках которой расширяют проезды, увеличивая их пропускную способность, напоминает Якубов.

Сейчас рискованное время для масштабных инвестиций и было бы логично не форсировать освоение участка до стабилизации экономической ситуации, предупреждает Гаврилов. Пока одобрены два проекта ГПЗУ — в Высоковольтном проезде, вл. 5 и вл. 21, это будет первая очередь строительства, уточнил Тимофеев. На большем участке построят 223 900 кв. м недвижимости, в том числе жилой — 101 650 кв. м; на втором — 29 500 кв. м (жилой — 19 350 кв. м).